跟银行申请贷款来购买房子，是会影响到你往后数十年财务能力和债务负担的一件大事，千万不要掉以轻心。作为一名精明的房地产买家和借贷人，你至少应该了解以下这6个关于房贷的要点，避免申请到一个不适合自己的贷款。
我们都知道，并非每个人都有能力自掏腰包用现金买下人生中的第一间房子。
在大多数情况下，房地产买家都需要通过房屋贷款（home loan）来购买房子。而对于许多第一次买房的房地产首购族来说，他们可能会因为不熟悉申请房屋贷款的流程，所以感到不知所措和不知如何下手。
其实，只要你掌握6个要点，就可以大大提升你申请房屋贷款的成功率。
在本文中，我们将介绍在马来西亚申请住房贷款时需要注意的6个关键事项。让我们从基础的房贷知识开始吧！
1）什么是银行贷款利息（Interest Rate）？
银行贷款的利息，是作为房地产买家的你需要考虑的第一件事。
利息（英文Interest Rate）是银行在借你钱时，向你征收的一笔费用。这笔利息会根据你申请的贷款金额（也称为本金，英文Principal），征收几巴仙的利息。
当然，我们都想尽可能获得最低的利息。不要小看区区几巴仙的利息，对一笔数额动辄几十万的房屋贷款来说，利息的些微不同都有可能让你节省或多付数千、甚至数万令吉！
因此，你应该花一些时间来比较不同银行所提供的各种贷款配套，并选择能够为你提供最优惠利息的贷款配套。
接下来，你需要决定自己究竟应该要选择固定利息(英文Fixed Interest Rate)还是浮动利息（英文Variable Interest Rate）的贷款配套？
固定利息（英文Fixed Interest Rate)是什么？
固定利息，顾名思义是指在整个贷款期内，你的贷款利息都不会改变的。
假设你的贷款每年利息为4.2%，那么这就是你在整个贷款期限内所要支付的利息。
浮动利息（英文Variable Interest Rate）是什么？
银行会根据马来西亚国家银行（BNM）的隔夜政策利率（英文Overnight Policy Rate，简称OPR），来制定本身的基准利率（英文Base Rate，简称BR），然后再用BR来制定浮动利息。
举个例子，如果一家银行目前的BR是2.50%，然后该银行的利息赚幅是1%，那么提供给你的房屋贷款利息就会是3.50%（即BR的2.50%加1%的利息赚幅）。
假设OPR在未来被调低0.50%，然后这家银行也将本身的BR减少0.50%，那么你的房屋贷款利息也会减少至3.00%。
所以总的来说，只要银行把BR上调，借贷人就需要支付更多的利息；若是下调BR，则可以节省利息！
在马来西亚，每家金融机构提供的基准利率BR和实际的贷款利息都有所不同，你可以参考国家银行BNM这份2020年8月6日起生效的最新银行贷款利息资讯。
固定利息还是浮动利息的房屋贷款比较好？
对于哪一种类型的利息比较好，可说是见仁见智，实际上还是需要看借贷人本身的需求。
与固定利息的房屋贷款相比，浮动利息的房屋贷款的利息往往较低，而且在国行调低OPR的时候，还能够享有更低的利息。但如果国行调高OPR，借贷人就必须支付较高的利息了。
因此，如果你不想面对利息变动所带来的不确定性，那么建议你选择固定利息贷款。这是因为在固定利息贷款下，每个月的房贷分期付款金额是不会变化的，这有助你制定和管理长期的财务计划。
2）你可选择的3种房屋贷款类型
马来西亚的银行提供很多种房屋贷款配套，不过主要可分为3种类型：定期（term loan）、半灵活（semi-flexi loan）和灵活贷款（flexi loan）。
a.定期贷款(Term Loan)
定期贷款的特点，就是这类贷款的还款时间表和金额都是固定的，所以借贷人每个月需要支付的供期(instalment)金额是相同的，还贷期数也是固定不会改变的。
在大多数情况下，这种类型的贷款不允许你支付额外的分期供款，来减少贷款利息。就算你执意这么做，这些多付的分期付款也只会当作是下一期分期付款的预付款项。
你可以写信给银行提出相关的要求，但也不能保证一定成功，因为这取决于银行是否愿意批准你的申请。
而且，如果你在事先没有通知银行的情况下，就自行支付额外的分期供款，那这笔款项只会存在你的房贷账户中，你日后也不能自行将款项提领出来。
换句话说，这笔额外支付的分期付款既不能为你赚取存款利息，也不能帮助你节省贷款利息。
b.半灵活贷款（Semi Flexi Loan）
选择半灵活贷款，意味着你每个月分期付款之外所支付的任何额外供款，都将自动用来偿还房屋贷款的本金，从而帮你节省房贷利息。
与定期贷款term loan不同的是，半灵活贷款让你你无需事先向银行申请，就可以这么做。
你也可以选择将已支付的额外金额提领出来，但通常银行会征收一笔手续费。一些银行也可能会要求你以书面通知后，才允许你提领款项。
c.灵活贷款（Flexi Loan）
在灵活贷款下，你的房贷账户将与你的来往账户（current account）绑在一起，然后银行每个月都会自动从你的来往账户扣除房贷的分期付款金额。
来往账户内任何多出的金额，都会自动用来减少贷款的本金，从而节省贷款利息，你也可以随时提领账户内的额外偿还金额。
不过，大多数银行会对灵活贷款的来往账户征收一笔月费，通常在RM5至RM10之间，而且也不是每间银行都有提供灵活贷款配套。
3）贷款锁定期（Lock-in Period）
还清，那么借贷人就必须向银行支付一笔罚款。
而这一般会发生在以下的3种情况：
全额还清贷款（Full settlement）
再融资（Refinancing）
出售房子
银行对贷款实施锁定期的主要原因，是为了保障自己在这些情况下能够至少获得一些收入，作为借出贷款的回报和应付有关的行政费用。
马来西亚的贷款锁定期一般为2至5年，从银行发放的第一笔款项那天开始计算，而罚款金额通常是贷款金额的2%至5%之间。
举个例子，现在你有一笔RM400,000的房屋贷款，锁定期为5年，在锁定期内还清房贷的罚款为3%。假设你要在锁定期内全额还清贷款，那么你将被罚款： RM400,000 x 3% = RM12,000
你可能会觉得：“这关我什么事？我根本就不会在这个期限内还清全部贷款啊。”
事实上，在你突然需要将还未还清贷款的房产出售，又或者你发现其他银行提供的贷款利息更低，并且打算为自己的房产再融资时，而刚好这些情况发生在贷款锁定期内，你就必须支付罚款。
所以，作为一名精明的房地产买家和借贷人，你应该花点心思物色贷款锁定期较短的房屋贷款配套。
但与此同时，你也应该将贷款利息纳入考量。如果贷款锁定期很短但利息很高，那你可能应该寻找其他的贷款配套。尤其是你的还贷期限很长的情况下，就更不应该选择这类房屋贷款配套，因为长期而言，你的利息费用会更高。
4）房屋贷款的借贷率（Margin of Finance）
所谓的借贷率（英文Margin of Finance，简称MOF）是指银行允许你借贷的额度。换言之，这将决定你需要为房子准备多少的买房头期钱（英文down payment）。
假设你要购买一间价值RM750,000的房产，而银行愿意提供你相等于房子卖价90%的贷款，那么你的MOF就是90%。
(90% x RM750,000) = RM675,000
银行将根据以下因素来评估你的借贷率：
购买的房产类型
房产的地点
你的年龄
你的收入
如果你在马来西亚是首购族，那你通常最高可获得90%的借贷率。
回到上面的例子，假设银行为你提供一笔相等于屋子卖价90%的贷款，即RM675,000。这意味着你至少需要准备RM75,000的现金来支付头期，也就是相等于卖价的10%。
5）律师费和印花税
在马来西亚，当借贷人成功拿到房屋贷款后，他们需要为有关的贷款文件支付律师费和印花税，包括：
贷款合约（Loan Agreement）律师费：贷款额首RM500,000为1%，接下来的RM500,000为0.8%，再接下来的数额征收的律师费则介于0.5%至0.7%之间。
贷款合约（Loan Agreement）印花税：贷款金额的0.5%。
贷款协议（Loan Facility Agreement）律师费：RM1,000至RM1,500
银行处理贷款的手续费：RM50至RM300
一般房屋贷款的法律费和印花税，加起来可能就高达数千、甚至上万令吉！
如果你无法负担这笔费用，那么你可以尝试寻找看有哪家银行提供的房屋贷款配套，是可以将部分或全部费用纳入贷款金额里的。
不过你也要小心的是，把这些费用纳入你的房屋贷款后，你日后所偿还的贷款利息会更高。
6）选择你的贷款银行
选择一间适合你的银行非常重要，因为不管是在申请、偿还和还清贷款的时候，你都需要经常与银行打交道，而这可能长达20或30年之久。因此，选择一个让你感到满意的银行非常重要。
在选择银行时，你应该考虑以下6个因素：
你该在该银行有储蓄或来往帐户吗？如果有，你在转账和偿还房贷时会更方便。
该银行的信誉良好吗？你认为该银行可靠和值得信赖吗？
该银行的整体服务是否令人满意？
该银行的分行是否靠近你的屋子或办公室？
该银行的网上服务是否便利？
该银行有没有提供任何额外服务，让你在使用时更轻松便利？
希望本文所提供的资讯和注意事项，能让你申请房屋贷款的过程顺利。
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