如果想要提高房屋贷款获批的成功率，你就必须了解申请房屋贷款最大的障碍——偿债比率（Debt Service Ratio，简称DSR）。只要你搞懂自己的DSR，就是成功了一半。
申请房屋贷款是一件很不容易的事，只要忽略了一个小细节，往往就会功败垂成。所以，你必须确保每一个细节都无可挑剔，才能最大限度提高申请的成功率。
银行在审核你的房屋贷款申请时，除了会考量你的信用记录和工作，还会仔细审查你的偿债比率（Debt Service Ratio，简称DSR）。
如果你申请过贷款，那么你应该有听过什么是偿债比率，可能也知道偿债比率是影响你的贷款成功率的关键因素。
不过，你知道DSR是如何计算的吗？
什么是偿债比率DSR？
简单来说，偿债比率（Debt Service Ratio，简称DSR）是一种算式，让银行用来计算你是否能够还得起你正在申请的贷款。
在房屋贷款方面，银行可以通过偿债比率，来估算你每个月偿还房屋贷款的能力。
银行会根据你每个月的净收入（net income），以及你每个月的学生和汽车贷款等固定债务，来计算你正在申请的房屋贷款会不会超过你的债务负担范围，然后决定是否要把贷款批给你。
在计算你的偿债比率时，如果银行觉得你的财务能力无法应付你正在申请的房屋贷款，那么银行就很可能会拒绝你的贷款申请。
每一家银行都有为偿债比率设下一个顶限，因此，如果你的偿债比率没有超过这个水平，你就有很大机会成功申请到贷款。
不过你要记住，每家银行对不同的贷款申请者，都有不同的要求。所以，某些银行可以接受高达80%的偿债比率，但有些银行最多只接受50%的偿债比率。
此外，根据每一名贷款申请者的净收入水平不同，银行对他们的偿债比率也有不同的要求。有些收入很高的贷款申请者，甚至可以获得银行给予100%的偿债比率！
除了偿债比率的顶限不同，每家银行对偿债比率的计算方法也各不相同。这表示，你的偿债比率在A银行那边可能只是40%，但去到B银行的时候，可能会变成70%。
所以你可以看到，这些都是视个别银行和申请者的情况而定的。
怎样计算偿债比率DSR？
偿债比率（Debt Service Ratio，简称DSR）的计算方法非常简单。
你只须要将你每个月的固定债务（包括你要申请的房屋贷款），除以每个月净收入（扣除税务、EPF和SOSCO等费用），接着再把得到的数值乘以100，就可以找出你的偿债比率百分比了。
偿债比率的计算方式：
偿债比率（DSR） = （每月固定债务 + 你要申请的房屋贷款 ）/ 每月净收入（扣除税务、EPF和SOSCO等费用后）
所谓的固定债务，包括所有银行和非银行类的债务，也就是就是你每个月的固定支出。
其中，银行方面的债务包括你的汽车贷款、信用卡账单和个人贷款，非银行债务则是电话费和PTPTN这些需要每个月偿还的款项。
另一方面，银行在计算你的偿债比率时，用的是你的净收入，也就是在扣除所有法定扣款（例如EPF、SOCSO和税务）后的收入。
举例来说，假设你每个月的净收入是RM6,000，每个月固定债务是RM2,500，而你打算申请每个月供期RM1,200的房屋贷款。
所以，你的每月总固定债务就是RM2,500 + RM1,200 = RM3,700。然后你把固定债务除以RM6,000，你会得到0.617。将其乘以100后，你得出的偿债比率就是61.7%。这算是有点高，因此申请房屋贷款的时候可能会面临一些困难。
还是不太清楚偿债比率的概念？没关系，以下是更详细的解释和演算：
每月净收入：
总收入（基本工资 + 固定津贴）：RM7,000 扣除EPF：RM550 扣除SOCSO：RM50 扣税：RM400 每月净收入：RM6,000
每月固定债务：
个人贷款：RM1,200 汽车贷款：RM800 PTPTN贷款：RM200 信用卡：RM300 每月固定债务：RM2,500
偿债比率（不包括正在申请的房屋贷款）：（RM2,500 / RM6,000）x 100% = 41.7%
加入正在申请的房屋贷款每月供期RM1,200后：
偿债比率（加入正在申请的房屋贷款）：（RM3,700/RM6,000）x 100% = 61.7%
哪里可以找到我每个月固定债务的记录？
我们每个月的固定债务，主要都是由贷款、PTTPN和信用卡账单等组成。
因此，最简单直接的方法，就是透过中央信用资讯系统记录（简称CCRIS）查找。这个系统会把你每个月的固定债务和教育贷款都记录下来，方便你追踪和查询。
如果你正在找一些比较方便的选择，你可以自己设立一个电子财务报表，或者下载一些理财应用程式来记账。此外，你可以对照自己每个月的银行对账单。
我的偿债比率DSR会受到什么因素影响？
你的偿债比率（Debt Service Ratio，简称DSR）会受到不同的因素所影响，包括你的信用状况、就业情况、收入和债务水平。
例如，如果你的每月收入不稳定或者太多债务，那么就会冲击到你偿还贷款的能力。这可能会让银行觉得，你在取得贷款后，有很高的风险会还不起分期付款。
你的就业情况也很重要，因为银行会考虑你所属的行业（例如政府部门）和就业时长，以确定你从事的是否一份稳定的职业。
信用和银行记录太少也会影响你的偿债比率，因此，记得谨慎处理你的财务和信用状况。
怎样改善我的偿债比率DSR？
如上述所说，你的偿债比率（Debt Service Ratio，简称DSR）最好是不要超过30%至40％。
虽然在某些情况下，即使你的偿债比率达到70％，有些银行还是会考虑批准你的房屋贷款申请，但我们还是建议你安全为上，不然你可能会累积太多贷款申请被拒的记录。
想要改善你的偿债比率，首先就是要减少债务或增加净收入。
所以，开始想办法将手头上的债务还清吧！你也可以整合PTPTN和信用卡债务等无抵押的贷款或债务，这样做不但可以让你更方便地管理债务，还有可能帮你节省利息。
此外，不管你的收入是因为副业、兼职或者加薪而提高，你都应该保留这方面的记录，并且定期向EPF进行储蓄（你可以申请自愿缴纳退休金储蓄给EPF！），以确保这些收入被合法地记录在案。
值得注意的是，偿债比率并不是唯一会影响你贷款成功率的因素，你的信用评级也非常重要！
什么？你完全没有任何信用记录？ 好吧，不过你也不要抱太大的希望。因为在银行的眼里，没有信用记录的人，也意味着他的信用是零分。
买房时还须考虑的另一因素——负担能力！
偿债比率（Debt Service Ratio，简称DSR）只是把你的总债务和净收入进行比较，以评估你是否具有获得房屋贷款的资格。
不过，符合资格和是否真正具有负担能力，是完全不一样的两件事情。
这是因为，你每个月的固定债务往往并不是你唯一的开销，你可能还有其他诸如伙食费和水电费等基本开销要应付。
此外，在购买房地产时，你还要支付很多杂费，而且这些杂费加起来是一笔不小的数目。这当中包括房地产所有权转让费、买卖合约律师费、买卖合约印花税，以及最重要也最大笔的费用——头期！
在你购买第一或第二间房地产时，头期通常是该房地产价值的10％。不过，在你买购买第三间房地产的时候，你可能就要支付30％的头期了，因为根据国家银行的放贷政策，银行此时最多只能为你提供70%的贷款。
买房所涉及的费用其实很多，所以，你在买房前最好做好万全的准备，才不会被一些事先没有预算到的开销打得措手不及。
此外，为了确保你的财务状况维持在健康水平，最理想的情况就是将房地产相关的开销，维持在每月总收入的25％以下。
我的房屋贷款申请被拒了，我该怎么办？
不要因为一次的拒绝就感到绝望，你可以采取不同的方法，避免同样的事情再次发生。
如果你的房屋贷款申请是因为偿债比率（Debt Service Ratio，简称DSR）的原因而被银行拒绝，那么你可以通过减少短期债务与整合贷款及债务等方法，来解决这个问题。
如果你的偿债比率没问题，但你还是被拒绝了，那有可能跟你申请的银行有关系。
因为每家银行都有自己的审核标准和不同的偿债比率要求，所以，这可能只是你的申请不符合这家银行的放贷政策，因而被拒绝。
这时候，你可以花点时间尝试找出其他银行的偿债比率要求，然后向这些银行查询自己是否符合他们的标准。
在这方面，你应该尽可能与不同的银行查询，以做出深入的比较，找到最适合自己的银行。
此外，在申请房屋贷款前，要记得把所有要呈交给银行的文件都检查一遍，因为诸如错误或者过期的文件、表格填写错误、身份证副本太过模糊等小事，都有可能害到你的申请被拒。
所以，你要再三检查所有文件，也可以请值得信任的人一起帮忙。
关于偿债比率DSR的要点
现在，你已经掌握了偿债比率（Debt Service Ratio，简称DSR）的用途，还有银行如何用偿债比率审核你的贷款申请的方法。
为了帮你进一步提高房屋贷款的申请成功率，我们在这里为你提供了一些必须注意的要点：
尽量把偿债比率维持在30%至40％的范围，越低越好。
在申请房屋贷款之前，找出银行能够接受的最高偿债比率水平，这样你可以避免自己（和银行！）浪费宝贵的时间和金钱。
你的偿债比率并不是银行唯一考量的因素，保持良好的信贷记录也同样重要。
债务不一定是不好的，因为对于完全没有信贷记录的人，银行往往也会避而远之。所以，是你可以先申请信用卡，然后每次准时还款，慢慢建立良好的信贷记录！
Comments