在投资房地产来放租的时候，要怎样才可以知道哪一间房子是值得投资的呢？而出租屋子的时，那些会影响你的投资回报的费用又有哪些？马上来看看吧！
在房地产投资当中，最常听见的一个术语就是rental yield。但是，这个rental yield究竟是什么？应该怎么样计算？跟屋主放租时的费用有什么关系？让我们来为你一一解释。
出租房地产的ROI计算方式：租金回报率
对于投资者来说，投资回报率（英文return on investment，简称ROI）是非常重要的一项指标，因为ROI可以让投资者快速地计算出一项投资是否能够带来合理的回报，从而决定是否值得投资在某个资产或者项目。
在马来西亚的房地产行业，用来衡量出租房屋的投资回报率的常用指标之一，就是租金回报率（英文rental yield）。
跟投资回报率一样，租金回报率也是用预期的利润和投入的成本，来计算出租一间房屋的收益。
Gross Rental Yield的计算方法
举例来说，如果一间公寓的售卖价格是RM400,000，目前租金的行情是每个月RM1,200，那么出租这间公寓一年的总租金回报率（gross rental yield）就是3.6%。其投资回报率的计算方式如下：
总租金回报率（%） = (一年的租金 / 房屋价值) x 100 = [(RM1,200 x 12个月) / RM400,000] x 100 = 3.6%
值得注意的是，这里计算出来的3.6%是总租金回报率，也就是英文的gross rental yield。
为什么要强调这是“总”的数据呢？因为屋主在出租房子的过程中会面临各种不同的开销，而这些开销会在实际上影响屋主最终的收益。
所以，如果你想要更精准地计算出一间房子出租所能带来的回报，你可以使用扣除各种开销后的净租金回报率（net rental yield）来计算。
Net Rental Yield的计算方法
根据上述的例子，假设屋主在一年当中出租房子的费用是RM8,000，那么net rental yield就是1.6%，其计算方式如下：
净租金回报率（%） = [(一年的租金 – 出租房屋的费用) / 房屋价值] x 100 = {[(RM1,200 x 12个月) – RM8,000] / RM400,000} x 100 = 1.6%
大马出租房子常见的5大隐藏费用
很多屋主在出租房子时，往往只会考虑到屋子的房屋贷款供期、水电费和物业管理费，从而忽略了其他林林总总的费用和开销。
现在就让我们带你来看看马来西亚出租房地产时，屋主和投资者不能忽略的隐藏费用和开销！
1）出租房子的印花税、租约律师费和房地产中介佣金
在马来西亚出租房子时，屋主和租户需要签署一份租房合约（Tenancy Agreement），以保障双方的权益。
如果双方委托一名律师准备一份租约，而有关的租约律师费将根据双方的租金和出租期限来计算。
在签署了租约后，这份租约就要拿到马来西亚内陆税收局（Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia，简称LHDN）盖章，而这时候就需要支付租约的印花税（stamp duty）。
如果屋主和租客协议一起承担这些费用，那么屋主就需要准备一笔钱来分担一半的费用。
同时，如果屋主聘请了房地产中介（property agent）来帮忙出租屋子，那么在成功出租了之后，屋主需要支付一笔佣金commission给对方，这通常是一个月的租金。
2）物业维修费用
第二个经常被屋主忽略或者“选择性无视”的开销，就是保养和修理房屋的各种费用，当中常见的例子包括更换坏掉的家具电器和修理房子漏水等问题。
虽然换灯泡、买新电器和换家具用品等责任，可以通过租约的条款来让租客负责，但墙壁渗水、地砖龟裂和电线破损等牵涉到建筑结构的问题，往往都是由屋主负责。
所以，如果房屋的楼龄越高，出现这些问题的风险也会越高，屋主就越需要预留一笔钱来应付这些维修费用。
3）房屋门牌税、地税和单位税
此外，马来西亚很多屋主都会忽略了门牌税（cukai taksiran或cukai pintu），还有地税（cukai tanah）或单位税（cukai petak）这些房地产税务费用。
然而，这些一年必须支付两次的门牌税和一年必须支付一次的地税或者单位税，其实也是一笔不小的负担，并且压低屋主的净租金回报率。
4）房屋保险
马来西亚的房屋保险一般分成3种类型，即火灾保险（fire insurance）、屋主保险（houseowner policy）和住户保险（householder policy）。
尤其是火险，相信许多屋主都有投保。比如公寓和新式围篱保安社区等分层地契房地产（strata property）的管理单位，就一定要为整个社区的房子购买火险，然后保险费用由所有屋主一起分担。
如果你想要更精准地计算出一间房子的net rental yield，就千万别忘了这些看似为数不多的保险费用。
5）排污费
跟房屋保险一样，房子的排污费是费用不多、但跟其他费用累计起来会成为一笔负担的支出。
以西马的英达丽水排污有限公司（IWK）为例，如果你是一名家庭用户（domestic customer），你每个月必须支付的排污费是RM8，一年就是RM96。
大马租金扣税项目：6种可扣税的房屋出租费用开销
虽然在纳入了这些出租房地产的费用后，你的净租金回报率可能会变得很少，但好消息是，有些费用是可以扣税的！
换句话说，你在呈报个人所得税的租金收入时，只需填写扣除了这些开销后的净租金收入，这样就可以帮助你减少所需支付的所得税，甚至可以让你获得税务回扣。
根据大马内陆税收局，以下是6种可以扣税的出租房屋费用：
门牌税和地税
房屋贷款利息
火险费用
收取租金时产生的费用，包括追讨拖欠租金的法律费用
续租时的印花税、律师费和房地产中介佣金等开销
房屋的维修费用
值得注意的是，LHDN规定那些出租房子的前期费用（initial expenses），比如打广告的费用、第一次出租时的租约律师费和印花税，还有第一次出租时的房地产中介佣金，都是不能扣税的。
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