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大马Bumi Lot房屋:非土著购买时的4个注意事项

马来西亚的bumi lot到底是什么?是跟马来人保留地一样的吗?非土著有没有可能购买到呢?

在大马购买房地产的时候,我们有时会听到土著单位(bumi lot)、非土著单位(non-bumi lot)和马来人保留地(英文Malay Reserve Land,马来文Pengisytiharan Rezab Melayu)这些房地产术语,但你知道这些类型的房地产有什么分别吗?

让我们通过这篇文章为你解释土著单位、非土著单位和马来人保留地房地产之间的区别,还有非土著在购买时需要注意的事项。

非土著单位 vs 土著单位 vs 马来保留地

很多人都误以为bumi lot和马来保留地是一样的,而事实上它们是完全不同的!以下是非土著单位、土著单位和马来保留地之间的3大特点:

马来西亚华人可以购买土著单位和马来人保留地吗?

如上表所说,大马的华人等非土著是可以购买bumi lot的,而马来人保留地就完全不能购买。

值得注意的是,马来西亚房地产市场的bumi lot有分成2种:发展商土著单位和二手土著单位,而且各自的购买方法与注意事项都有所不同。

1)发展商土著单位

所谓的发展商土著单位,指的就是由房地产发展商售卖、并且保留给大马土著的新屋子。


如果这些发展商保留的bumi lot在一定时间内还没有卖出,发展商就可以向州政府申请“释放”这些土著单位,以开放给非土著购买。因此,如果非土著买家想要购买的是已经释出的bumi lot,那就不会有任何问题。

至于州政府还没有批准释出的bumi lot,建议买家先不要支付订金booking fee给发展商,而是等到州政府批准后才付钱。

然而,如果非土著买家真的很想买下自己看中的bumi lot,而发展商也要求买家先支付订金,然后才向州政府申请,那么买家必须确保双方的订购表格(booking form)里面有注明订金的退款条款,说明在申请不通过的情况下,买家可以向发展商要求全额退款。

值得注意的是,发展商有时会把申请释放这些bumi lot的成本费用转嫁给房屋买家,因此,买家应该在事先与发展商确定买房的费用,以衡量这笔交易是否值得。

2)二手土著单位

所谓的二手土著单位,就是已经由发展商卖给买家的屋子,成了二手房屋(sub-sale property)。

当这些二手的bumi lot要出售给非土著买家时,需要通过律师向州政府申请,而州政府会根据情况与条件来决定是否批准。

值得注意的是,非土著购买二手bumi lot是有可能无法得到州政府批准的,而且申请的程序一般也很久。

而且,就算无法取得州政府的批准而导致交易告吹,买家也必须支付律师费等费用。

与购买发展商土著单位一样,买家应该确保购买意向书(Offer to Purchase)里的退款条件,是允许在无法取得州政府批准的情况下,让买家拿回已经支付的订金或头期款downpayment。

大马发展商土著单位和二手土著单位的6个不同点

马来西亚非土著购买Bumi Lot时的4个注意事项


1)寻求专业人士的协助与服务

与购买非土著单位的程序相比,土著单位的购买程序显然更加复杂,因此,买家应该向专业的房地产经纪property agent和律师寻求协助,以了解这方面所需的程序和保护本身的权益。

2)留意Booking Form或Offer To Purchase的退款条款

记得在booking form和Offer to Purchase里注明,若无法在特定期限内申请到州政府批准,买方有权利取消买卖并获得100%的退款。

3)买家、卖家与双方律师需要紧密配合

通常非土著要购买土著单位,都有一定的难度,而且需要等待的时间也很长,因此,买家、卖家和双方的律师都要有共识,并且给予足够的时间和配合。

如果无法取得州政府的批准,卖家的律师可以提出上诉,比如让卖家提交一些有利的证明,包括证明自己面临财务问题,急需卖房套现;又或者已经长时间登广告寻找土著买家,但还是找不到买家等等作为上诉理由。

4)若交易失败,买家还是要给律师费

虽然买家在交易告吹后可以获得退款,但是买方还是需要支付相关的律师费,因此买家应该衡量是否值得冒这个风险。

非土著购买了Bumi Lot之后,日后在转卖时会有什么麻烦?

若某房屋单位成功从土著转让了给非土著后,房屋的地契上仍然注明“bumi lot ”字眼,这意味着业主在日后想要卖给非土著买家时,这个买卖还是需要通过州政府的批准才可以进行。


值得注意的是,非土著买家需要跟律师或有关政府部门确定,因为每一个州属的政策都不一样,有的州属的bumi lot在转让给非土著之后,屋子就自动成为non-bumi lot了。


总而言之,买家在做任何买卖决定之前,应该先通过土地局进行土地查册(land search),或者向发展商确定有关的bumi lot是否有任何土地限制,才决定是否购买。


千万不要单靠卖家之前的买卖合约(Sale and Purchase Agreement)或者卖家本身的片面说词就妄下决定,否则日后出现意想不到的问题时,就会后悔莫及了。

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