产业盈利税RPGT是你在打算出售屋子的时候，必须考量的税务之一。如果卖家忽略了这个房地产税在不同时间的税率的话，就很可能会在没那么恰当的时机卖房，从而导致自己实际的卖房盈利大大减少。
产业盈利税RPGT/CHKT是什么？
产业盈利税（英文Real Property Gains Tax，简称RPGT；马来文Cukai Keuntungan Harta Tanah，简称CKHT）是马来西亚最主要的房地产税务之一。
简单来说，在你出售房地产时，如果卖价比你当初购买这个房地产的价格来得高，那么你通过这次的出售所赚到的盈利，就会被马来西亚内陆税收局（LHDN）征收产业盈利税RPGT。
不过，如果你在出售房地产时并没有收获任何利润（原价卖掉），或者你在出售房地产时面临亏损（亏本卖掉），那么你就不必缴纳RPGT。
这个针对房地产出售盈利征税的房地产税务，是在马来西亚的1976年产业盈利税法令（Real Property Gains Tax 1976 ）底下设立的。
政府在1976年推出这个法令的原因，就是要遏止房地产市场的投机活动，以及防止房地产市场泡沫化。
无论你是一名打算卖房套利的房地产投资者，还是纯粹只想卖掉现有的房子、然后换到另一间房子的屋主，RPGT都是你要注意一笔房地产税务费用。
这是因为，马来西亚政府会经常根据市场情况而调整产业盈利税的税率。事实上，自1976年开始实施以来，RPGT就经历了好几次的调整。政府甚至曾经在2007年至2009年期间暂停征收RPGT，随后在2010年恢复征税。
所以，作为一个精明的房地产投资者和屋主，你一定要紧贴这方面的最新资讯，才能做出最明智的决策。
马来西亚产业盈利税RPGT/CHKT的变动：
在2019年财政预算案（Budget 2019）时，政府调高了第六年和之后的RPGT税率，其中大马公民和永久居民的税率是从0%提高到5%，公司、非公民和非永久居民则是从5%提高到10%
在2020年财政预算案（Budget 2020）时，政府修改了RPGT计算房地产升值的日期，从原本的2000年1月1日，改成2013年1月1日
在2022年财政预算案（Budget 2022）时，政府宣布将大马公民和永久居民的第6年和之后的RPGT税率，从5%调整到0%
如你所见，产业盈利税是一个经常被调整的房地产税务。不过，你也不用太过担心，因为我们会为你整理这方面的变动，帮你掌握最新的资讯！
马来西亚的产业盈利税RPGT/CHKT是怎样计算的？
产业盈利税RPGT的计算方法非常简单。首先，你要把可征税所得（也就是卖房的盈利，买价和卖价之间的差异）计算出来。然后，你再将可征税所得乘以相关的RPGT税率，就能得出你必须支付的产业盈利税了。
以下是一个简单的例子：
A小姐在三年半前，以RM500,000购买了一间屋子，后来以RM800,000的价格售出
A小姐的应纳税所得（卖房盈利）是RM300,000
A小姐必须支付的RPGT就是：RM300,000 x RPGT税率（取决于她持有该产业的时间以及她在马来西亚是否具有公民身份）。
如果她是一名马来西亚公民，那么她的RPGT税率就是20％，因此RPGT税额为RM60,000
我们在这里用表格为你呈现不同情况的RPGT税额，但你要注意的是，这个表格是没有将可扣税费用或者亏损纳入的。
怎样才可以不用给产业盈利税RPGT/CHKT？
根据1976年产业盈利税RPGT法令，如果房地产屋主符合以下几个特定的情况，那么他们出售房地产所获得的收益就可以不必支付RPGT：
RPGT的可扣税亏损是什么？
如果你无法享有以上的豁免优惠，你可以看看卖房的时候有没有“可扣税损失”（英文allowable loss），来减少你的产业盈利税。
所谓的可扣税损失，就是指当一名屋主在同一个课税年内出售一间以上的房地产，而其中有些房地产是亏本卖出的，那么屋子就可以用这些亏损，来抵消其他交易赚取的盈利。
举例来说，假如你出售一间房地产时蒙受了RM20,000的亏损，然后出售另一间房地产则获得RM100,000的收益，那么你必须支付的RPGT只是RM80,000。
值得注意的是，“可扣税损失”也可以被挪到未来的纳税年，意思是你可以在下一年报税的时候，用这些亏损来抵消你未来需要缴纳RPGT的盈利。
RPGT的可扣税费用是什么？
除了用可扣亏损（allowable loss）来减低产业盈利税，屋主在出售房地产过程中所产生的任何附带费用，也可以用来扣税，而这些费用就称作可扣税费用（英文allowable expenses）。
一般上，可用来在RPGT方面扣税的费用，包括你在提升、改善或保养房产方面的开销。这些可扣税费用包括：
提升或改善（Enhancement）：你在装修、扩建、提升屋子等方面的花费，都可以用来抵消你卖房的盈利。假如你花了RM20,000来扩建你的排屋，那么这笔费用就可以用来抵消你卖房时的RPGT。
保养（Preservation）：假设你的屋子是一栋历史木制建筑，然后你又要保存它的外观，于是你花费了RM 40,000进行特殊的木材保护工作，以防止房屋腐烂，那么这笔RM 40,000的费用就可以用来抵销你卖房时的RPGT。
有一点要注意的是，内陆税收局（英文IRB，马来文LHDN）的税务官员很喜欢看收据。如果你没有办法提供清楚的收据，证明你确实花了这笔钱，那么他们就不会让你抵消有关的产业盈利税。
产业盈利税RPGT的持有房地产时间（Holding Period）是怎样计算的？
你出售房地产的时间点稍有不同，往往会导致你最终要付的产业盈利税RPGT相差了数万令吉。
从刚刚的例子来看，如果A小姐在一年前出售她的产业，那么她的RPGT税率将是30％，而不是20％。 这意味着，她必须多付RM30,000的RPGT！
那么，RPGT对持有房地产的时间，是从什么时候开始计算的呢？答案是：从房地产的买卖合约（Sale and Purchase Agreement，简称SPA）的日期开始计算的，而不是从屋主拿到钥匙（vacant possession）的那一天起计算。
而持有房地产的最后一天，就是房地产正式售出或买卖双方签署书面协议的那一天。其中，房地产正式售出的日期，可以是最后一笔款项付清的那一天。
产业盈利税RPGT/CHKT的“Base Year”是什么？
除了房地产的持有时间，RPGT的结算基准年（英文base year）是屋主需要注意的另一个细节。
政府已经在2020年财政预算案（Budget 2020）中，将产业盈利税的base year从2000年1月1日，改为2013年1月1日。
所以，如果你如今卖出的屋子，是在2013年1月1日之前购买的，那么这间屋子的原价就会以2013年时的预估价值作为基准，这就表示你不必缴纳那么多的产业盈利税了。
举例来说，假设你在2000年1月1日以RM50,000购买了一间屋子，这间屋子在2013年1月1日升值到RM130,000，然后你在2020年用RM200,000卖掉。
按照产业盈利税原本以2000年1月1日作为结算基准年的规定，房地产估价及服务局 （Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta，简称JPPH）会根据这间屋子在2000年1月1日时的预估价值（即RM50,000），来计算你卖掉屋子之后的收益（即RM150,000），然后对这笔出售收益征收RPGT。
但是，在产业盈利税的结算基准年改成2013年1月1日后，政府在计算你的出售收益时，用的会是2013年1月1日时的预估价值（即RM130,000）。因此，你在账面上的收益只有RM70,000，而你必须支付的RPGT因为收益少了而减低许多。
产业盈利税RPGT/CHKT要几时给？怎样提交？
多数情况下，卖家都会委托律师帮他们提交产业盈利税RPGT的申报表。不过，如果你想自己处理的话，可以参考以下的步骤：
填写房地产出售（CKHT 1A）表格、买卖合约（SPA）表格以及其他可扣除RPGT的文件
如果你打算申请RPGT豁免优惠，记得填写1976年产业盈利税表格（RPGTA 1976，简称CKHT 3）第27条底下的通知（Notification）栏目
让你的买家填写房地产收购表格（Acquisition of Real Property Form，简称CKHT 4），并附上买卖合约的副本
在出售房地产的60天以内，到临近的大马内陆税收局LHDN分行呈交所有的表格和文件
所有表格可以在任何LHDN分行索取，或者到LHDN的网站下载。
在呈交所有产业盈利税的表格后，接下来就要完成整个房地产的销售过程。在这个过程当中，卖家的律师将保留房地产售价的3％，并且在60天内提交给内陆税收局。任何超出的金额，IRB将会自动退还给你。
最后，记得、记得、记得要在60天内申报卖房的RPGT，否则就会被LHDN征收10%的逾期罚款
Comments